首页 ＞ 资讯补给 > 税务补给站 > 留意房地合一税的豁免条款 2022-07-18

房地合一税制自2016年上路，继承不动产的税负成本值得关注，若同时继承高额房贷，发生非自愿性须出售不动产的情况，纳税人仍有两大解方，可以好好运用。

实务上曾发生一位年轻男性因故早逝，留下市值约4,000万元的房子，由於男子未婚，该不动产由父母继承，仍有2,000万元房贷，若父母因无法承担贷款而选择变卖，因属适用房地合一案件，父母在继承登记后两年内就出售，并计继承前持有时间，适用税率可能落在高达35%。

假设继承时公告现值为1,000万元，以此为取得成本，出售时价值假设为4,500万元，简单计算房地合一税，需缴纳高达1,225万元〔（4,500万元-1,000万元）×35%〕，整体来看，房地合一税负成本、当初购买不动产付出的自备款、银行贷款等等，从前述案例可能会发现，出售这笔不动产反而是赔钱。

这类非自愿性出售不动产的案例，对纳税人而言可说是极不公平，所幸财政部已观察到这种情况，接连有两大解方，可提供给纳税人运用。

首先，财政部在2021年6月11日公告，针对这种「因继承被继承人所遗以该房屋、土地为担保向金融机构抵押贷款之未偿债务、因无足够资力偿还该未偿债务之本金及利息，致出售该房屋、土地者」，出售持有期间在五年以下的不动产，可适用20%税率课税。

其次，财政部在2020年7月也发布解释令，针对贷款余额超过房地现值部分，视为「额外负担」，可自房地交易所得中减除，减轻税务负担。

前述案例来看，父母继承取得的不动产，公告现值或评定现值仅1,000万元，而贷款却有2,000万元，继承取得的价值，以不动产公告现值或评定现值来看，远低於所继承且实际负担偿还的房贷金额，将可适用财政部解释令，避免变卖不动产还赔钱的情况发生。

不过，该解释令并非适用所有继承取得不动产案例中。若被继承人的不动产在继承时，已经清偿贷款，继承人继承房子后又马上出售，则仍会面临35%或45%的房地合一税。

目前房地合一税制是以2016年做为新旧制分水岭，如果父母亲的不动产登记是在2016年前取得，继承发生后，继承人再出售不动产，若该不动产在继承前、后均自住，可在新旧制中择优申报。

若选择旧制，由於土地出售不课所得税，仅房屋需计税，若房屋价值占整个不动产比例不高，则发生高额税负的机率不高，可免除房地合一税困扰；但若父母是在2016年后取得不动产，则继承发生后，继承人出售不动产就必须受到新制规范，从前述案例可发现，房地合一新制之下，未来若考虑由小孩继承不动产，且小孩继承取得后非以自住为前提，并在短期内出售，将面临高额房地合一税，父母进行不动产传承规画时，应留意税负成本。                      摘自经济日报2022.07.18