首页 ＞ 资讯补给 > 税务补给站 > 换屋重购退税 注意新旧制 2022-04-11

税法给予换屋族「重购退税」优惠，连退休的前央行总裁彭淮南都爱用。不过房地交易税制复杂，民众出售适用旧制或房地合一新制房屋，虽都享有重购退税优惠，但新旧制之间，有四大共同点、三大差异，提醒纳税人留意。

重购退税是希望减轻民众换屋自住的负担，符合一定条件，可扣抵或退还出售房屋时所缴的所得税。而现行不动产交易所得主要分为旧制、房地合一新制等二种税制，财政部高雄国税局表示，近期常接到民众询问两种税制的重购退税有何异同。

高雄国税局指出，两者共有四大共同点。首先在出售及重购相隔时间方面，都要求必须在两年内；第二，两者无论是先买后卖、先卖后买，都可以适用。

第三在所有权人限制上，无论新旧制，都可以本人或配偶名义出售，再以配偶或本人名义买新屋，一样可适用；第四，房屋必须是自住，无出租、供营业或执行业务使用。

至於新旧制差别，国税局盘点出三大差异。首先，针对旧制房屋的适用要件，必须是个人或配偶、「直系亲属」在当地办理完成户籍登记；不过若是房地合一新制，则要求个人或配偶、「未成年子女」登记户籍，两者有些微差距。

第二，在可退税额度上，旧制案件规定新买的房屋应超过原出售房屋价格，才能适用重购退税，也就是说，小屋换大屋才能全额退税，大屋换小屋则无法退税。

但若为房地合一案件，小屋换大屋可全额退税，大屋换小屋则按照比例退税。

举例而言，甲君在2016年1月买入一处自住房地，后来在2021年3月出售，售价为500万元，扣除成本费用等，计算缴纳房地合一税30万元，后来在2022年1月以太太名义买下新屋400万元，虽是大屋换小屋，但仍可退税24万元〔30 万元×（400 万元÷500 万）〕。

第三，在持有时间限制上，旧制案件并无特别规定，但新制案件则规定，重购房地在五年内不得改做其他用途或再行移转，否则国税局将会追回税款。
                                                      摘自经济日报2022.04.11